CONDOMÍNIO JUSTO: Será?

Na postagem anterior demonstrei como pagar menos condomínio a partir da escolha do imóvel. Sem prejuízo da qualidade ou da localização do mesmo.

Mas, na maioria dos casos o proprietário já adquiriu o imóvel ou já está morando e o condomínio ficou caro, passou a pesar muito mais no bolso.

Veja: um condomínio pode ser alto mas não ser caro, desde que o valor pago esteja dentro das expectativas do contribuinte.

O problema é que na maioria das reclamações sobre taxas condominiais, o contribuinte se sente lesado. Como se tivesse pagando por alguma coisa que não é devida. E lamentavelmente muitas vezes isso é verdadeiro.

Mas, para saber se essa desconfiança faz sentido e o que fazer caso as suspeitas se confirmem, é preciso entender quais são as despesas do condomínio. Ou seja: quais são os gastos que um edifício e suas áreas comuns demandam de forma que o proprietário ou morador só se preocupe com o que acontece da porta para dentro da sua unidade.

Você vai perceber que não tem nada de especial. São despesas para manutenção de equipamentos, conservação e segurança das chamadas áreas comuns que compõem o condomínio de apartamentos ou casas.

É isso que pretendemos fazer a partir das próximas postagens

 

COMO PAGAR MENOS CONDOMÍNIO: I. A ESCOLHA

 

VALOR DE CONDOMÍNIO

VOCÊ ESTÁ NO SEU CANAL CONDOMÍNIO JUSTO

O CANAL QUE VAI AJUDAR VOCÊ A PAGAR MENOS CONDOMÍNIO

SEM TRUQUES

SEM ARTIFÍCIOS

SÓ COM CONHECIMENTO

VAMOS MOSTRAR QUE CONDOMÍNIO NÃO É UM BICHO DE SETE CABEÇAS

O QUE É FUNDAMENTAL PARA QUE VOCÊ NÃO PAGUE UM VALOR QUE NÃO SEJA JUSTO E DEVIDO.

HOJE A PRINCIPAL PREOCUPAÇÃO DE QUEM QUER COMPRAR UM APARTAMENTO É COM O VALOR DO CONDOMÍNIO

 POIS ELE AFETA DIRETAMENTE O DESEMBOLSO MENSAL, ALÉM DE DIFICULTAR A VENDA OU MESMO A LOCAÇÃO.

ENTÃO VAMOS DIRETO AO QUE IMPACTA NO VALOR MENSAL DO CONDOMÍNIO.

AH!  NESSA ETAPA AINDA NÃO VAMOS TRATAR DE MÁ ADMINISTRAÇÃO E NEM DE EVENTUAIS DESVIO DE RECURSOS.

SOMENTE DAQUILO QUE ENCARECE NATURALMENTE O CONDOMÍNIO.

O PRIMEIRO ITEM QUE IMPACTA NO VALOR É MUITO DIRETO E LÓGICO:

A QUANTIDADE DE UNIDADE QUE TEM O CONDOMÍNIO PARA DIVIDIR AS DESPESAS.

VAMOS PEGAR DOIS EXEMPLOS:

UM CONDOMÍNIO DE NOVE ANDARES COM 4 APARTAMENTOS

E OUTRO DE 18 ANDARES TAMBÉM COM 4 APARTAMENTOS POR ANDAR.

NO PRIMEIRO VOCÊ VAI DIVIDIR AS DESPESAS POR 36 CONTRIBUINTES

NO SEGUNDO A DIVISÃO É POR 72

VAMOS PARTIR DE UMA DESPESA GERAL DE 35 MIL

O PRIMEIRO CADA PROPRIETÁRIO VAI PAGAR POUCO MAIS QUE 972 REAIS

ENQUANTO O SEGUNDO VAI DESEMBOLSAR 486 REAIS

ENTÃO ESTE É O PRIMEIRO CUIDADO QUE SE DEVE TER QUANDO VAI SE ADQUIRIR UM APARTAMENTO EM RELAÇÃO AO VALOR DO CONDOMÍNIO.

CONDOMÍNIO DE 500 REAIS É CARO

CONDOMÍNIO CARO

Condomínios com rateio mensal de 500 reais por unidade merecem uma avaliação crítica das despesas que geraram esse valor. Veja, não estou afirmando que necessariamente exista desvio de finalidade dos recursos arrecadados, assim como valores inferiores não é garantia de que tudo está em ordem.

Mas, o fato é que o contribuinte de condomínio - seja proprietário ou locador - está pagando valores cada vez mais altos. Muitos chegam próximo dos mil reais, o que é elevado para um condomínio padrão. Um gasto desse porte mensal, só para manutenção de áreas fora da unidade residencial é muito. Sim, porque o morador continuará pagando despesas relativas à sua residência como IPTU, energia, conservação e manutenção do seu imóvel. Em muitos casos também o gás e a água.

Alguns argumentos utilizados para justificar os altos valores cobrados, não procedem:

a)      A localização do imóvel – quanto melhor a localização, maior o valor do rateio: é falso. Condomínio não paga IPTU, assim a sua localização não sofre a influência das variações das taxas do IPTU. Tanto faz se ele está na periferia ou num bairro nobre.

b)      O padrão do imóvel – quanto melhor o padrão maior o valor do rateio. Não é bem assim. A funcionalidade do edifício – que é o objetivo da arrecadação- dependem de serviços que não sofrem variações em função do padrão: as concessionárias de serviços públicos (água, luz, gás e água) não cobram valores diferenciados pelo padrão do condomínio, mas pela escala do consumo (quem usa mais, paga mais). Os empregados de condomínio são remunerados com base em acordos coletivos sindicais e trabalhistas, independente do padrão do imóvel.

Então quais os fatores que impactam os custos do condomínio?

         -Quantidade de unidades pelas quais as despesas serão divididas – quanto menos unidade, maior o valor proporcional do rateio para cada contribuinte.

          -Estado de conservação do edifício e áreas comuns – quanto mais velho e mais mal- conservado, maior a demanda por serviços.

          -Tamanho das áreas comuns e quantidade de equipamentos de lazer: piscinas; saunas; salas de ginástica com variados equipamentos e muito frequentada; grandes áreas ajardinadas. Tudo isso requer conservação e manutenção.

           - Quantidade de empregados: o condomínio padrão deve ter seis empregados -três porteiros, um folguista, um zelador e um faxineiro. Isso representa uma despesa aproximada de 18 mil reais (incluindo encargos e benefícios), equivalente a quase metade das despesas total. Assim, quanto mais empregados mais aumentam as despesas.

Bem, a essa altura muitos leitores devem estar se perguntando: - como sei se o que pago pelo meu condomínio é justo e necessário?

- Uma análise crítica do balancete (aquele que você recebe junto com o boleto para pagamento) possibilita identificar o que foi gasto e com o quê (veja nesse blog: “Você sabe o que está pagando?”) reforçando que toda despesa deve corresponder a um serviço ou gerar um beneficio para o condomínio.

Algumas dicas importantes ajudam numa avaliação geral quanto à racionalidade nos gastos e compromisso com as coisas do condomínio por síndicos e administradoras:

 - Verificar se o extrato bancário é compatível com o saldo informado no balancete. Embora faça parte das exceções, há casos em que os valores informados não constam efetivamente na conta do condomínio, comprometendo a situação financeira.

- Verificar se os valores pagos por serviços prestados ou produtos adquiridos são compatíveis com o que é praticado no mercado, se tem garantias e eram necessários. O condomínio é um consumidor como outro qualquer, assim não se justifica pagar mais só porque é para condomínio.

- Observar a existência de empregados ou prestadores de serviços desocupados quando deveriam estar exercendo suas atividades. Se estiverem ociosos significa que o condomínio está pagando sem a contrapartida do benefício: é desperdício oneroso.

- Observar se existem horas extras recorrentes: o custo de pessoal é a principal despesa do condomínio, então qualquer alteração nesse item tem impacto no custo total tanto para mais como para menos.

- Observar a existência de quebras frequentes de equipamentos: isso pode esconder anomalias que precisam ser identificadas – sub dimensionamento para a demanda real, vício de origem, mau uso, manutenção viciada, etc.

- Observar se o aparecimento de eventuais anomalias no edifício é prontamente comunicado aos contribuintes e usuários e tomadas às providências objetivando a rápida normalização. Essa vigilância é necessária, pois evita surpresas e o agravamento do problema que pode causar outros danos e diminuir a vida útil do bem.

- Verificar se o condomínio cumpre com as obrigações trabalhistas, fiscais e normativas: o descumprimento dessas obrigações geram pendências que podem custar caro para o condomínio com atuações e penalizações pecuniárias pesadas. É muito mais barato fazer o certo no tempo certo. Semestralmente pode se exigir da administração certidões negativas relativas a essas obrigações. No caso de normas, a exibição dos certificados de regularidade em área comum que facilite a fiscalização por condôminos e interessados é a regra.

Resumindo:

- A finalidade dos recursos arrecadados pelo condomínio é a de garantir o funcionamento e a conservação do edifício e áreas comuns de forma a proporcionar o mesmo nível de segurança, conforto e bem-estar que motivaram a aquisição do imóvel. E se isso for feito com planejamento, transparência e participação dos condôminos, o resultado é um condomínio justo e sem susto.

Boa sorte!

Loamy Sá

Consultor/ Gestor/ Síndico profissional.

Pós-graduado em gestão de condomínio e em Logística Empresarial.

e-mail: contato.freire@gmail.com

PORTARIA 24 HS: Custos X Benefícios

1.    

  SEGURANÇA NÃO É DESCARTÁVEL

Desde o início o objetivo dos artigos sobre condomínio é o de possibilitar ao contribuinte entender quais despesas que compõem o rateio e ajudar a identificar possíveis distorções que oneram o valor total. Também servir de base para reavaliação de procedimentos cujos custos não geram benefícios compensadores.

No caso da portaria 24 horas o principal objetivo é a segurança preventiva:

- De acordo com especialistas da Polícia Militar a maioria dos ataques a condomínio não acontece de forma aleatoriamente oportunista. Ou seja: o cara está passando vê uma oportunidade e invade.

 Na quase totalidade dos casos o “meliante” tem informações privilegiadas sobre guarda de valores de moradores dentro das unidades autônomas e a partir daí planejam o assalto ou furtos.

Esses especialistas listam quais as principais modalidades de acesso de intrusos ao interior do condomínio:

- No carro, junto com o morador.

- Pelo acesso principal, também junto com o morador, ou

- Se passado como prestador de serviço.

Uma equipe bem formada e focada na segurança, contando com sistema de monitoramento eficiente (cftv) e a colaboração dos moradores (o que não é fácil) pode frustrar a maioria dessas tentativas de invasão, cumprindo assim, o papel a que se destinam as portarias 24 horas.

2.    

  CUSTOS X BENEFÍCIOS

A portaria 24 horas representa isoladamente a maior despesa do condomínio: é fato. Mas, não significa que a redução das despesas passe pela supressão desse serviço essencial e indispensável para a maioria dos condomínios que adotam esse tipo de segurança preventiva.

Agora, uma coisa é você dividir dezesseis mil (custo médio) por 72 unidades, por exemplo – um prédio com 18 andares e quatro apartamentos por andar. Isso significa uma despesa de partida de R$ 222,22 e um valor de condomínio aproximado de quatrocentos e oitenta reais por contribuinte (esse valor total será explicado melhor em outro artigo). Outra coisa é dividir esse mesmo valor (R$ 16 mil) por trinta e seis unidades – um prédio de nove andares com quatro apartamentos por andar. Aí a despesa de partida passa a ser de R$ 444,44 e um valor condominial aproximado de novecentos reais. E se o prédio possuir menos unidade?  - vixxxi!

Esses custos podem ainda aumentar dependendo das exigências de proteção dos moradores, como: vigia externo, inspeção do veículo na entrada do condomínio para checar se não há nenhum estranho, inclusive no porta-malas, etc.

3.     

TENDÊNCIAS

Há condomínios com poucas unidades que tem optado por substituir a portaria 24 horas por sistemas de segurança eletrônico ou misto – determinados horários com porteiros controlando o acesso e nos demais horários por controle eletrônico manipulado pelos moradores. Esse procedimento é mais observado em condomínio e período onde não existe muito trânsito de pessoas.

Por outro lado existem também condomínios em que moradores exigem o controle de acesso por vigias ou porteiros. Isso ocorre onde há aumento da percepção de insegurança, ou mudança do perfil dos ocupantes do condomínio.

É importante lembrar que é a Convenção do Condomínio quem estabelece a implantação do sistema de segurança. Na omissão da convenção há necessidade de deliberação por meio da assembleia de condôminos com quorum qualificado. Essa observação vale também para a alteração de um sistema já implantado de forma legal.

4.      

CONCLUSÃO

No final das contas o que vale para o comprador ou locador do imóvel é avaliar se o valor pago pelas despesas rateadas é compensado pelos benefícios oferecidos pelo condomínio, ou seja: se o condomínio é justo e sem sustos.

Loamy F. Sá

imagens: Google

PORTARIA 24 HS: A PRINCIPAL DESPESA DO CONDOMÍNIO

A portaria 24 horas é uma grande atração para aqueles que procuram imóveis residenciais em condomínios. Isso porque quem compra ou aluga esse tipo de imóvel está buscando basicamente a segurança.

 Pode-se até argumentar que a área de lazer é também um atrativo. Mas, exceto nos condomínios clubes, essas áreas tem seu uso bastante restrito, não atendendo a demanda da maioria dos moradores: são salas de ginástica com uma esteira e uma bicicleta ergométrica para dezenas de pessoas. Piscinas pequenas e expostas ao vento e indiscrição dos moradores do prédio e da vizinhança. Quadra de jogos é área de permanente conflito por causa do barulho produzido pelos usuários.

A segurança é, portanto, o principal motivo daqueles que procuram imóveis em condomínios: num apartamento, o morador é mais anônimo para quem está de fora e até mesmo para os vizinhos, pois há um código de conduta (convenção do condomínio) que de certa forma acaba delegando para porteiros, zelador e até o síndico a intermediação das demandas entre os moradores.

No sistema de segurança, a portaria 24 horas é a que exerce o principal papel: tem o objetivo de dar proteção contra invasores, evitar assédios de estranhos, filtrar entrada e saídas de moradores, visitas, prestadores de serviços, encomendas e correspondências.

Mas tudo isso tem um custo. E é a principal despesa do condomínio representando entre 15 e 17 mil Reais a serem rateados pelos proprietários dos imóveis. Atenção: essa despesa é só para cobrir os custos de uma portaria 24 horas. O condomínio tem outras despesas como água, energia, limpeza, manutenção, administrativas, etc.

Como chegamos a esse valor?

 - Um condomínio padrão – com uma portaria 24 horas para controle de acesso- necessita de três porteiros (um para cada turno), um folguista (para cobrir folgas e férias) e um zelador para coordenar e suprir eventuais faltas, entre outras funções. Sem esquecer dos equipamentos como cftv, interfones etc.

 O salário médio desses empregados nas principais capitais têm as seguintes composições:

- Porteiros “diurnos” – entre 05 e 22 horas: mil e cem Reais cada.

- Porteiro noturno, ou vigia - Entre 22 e 05 horas: mil e seiscentos e cinquenta Reais.

- Folguista: mil e trezentos Reais

- Zelador: mil e setecentos Reais

Repare que o salário do porteiro noturno é próximo ao do zelador. Em alguns casos até é maior. Isso porque o porteiro noturno tem uma série de compensações por conta das características do período de trabalho: entre as 22 e 05 horas goza da chamada “hora reduzida” – a hora é composta de 52 minutos e trinta segundos, e não 60 minutos. Assim, ou ele trabalha uma hora a menos que os outros ou tem uma hora extra computada. Mas, além disso, tem também uma hora extra noturna compulsória, por conta do intervalo remunerado para refeição, uma vez que normalmente não tem quem o substitua para ele se ausentar da portaria. Ah! Se ele passar das cinco da manhã, continuará sendo beneficiado pela hora reduzida.

Já o salário do folguista reflete o rodízio dos horários que tem que cumprir, substituindo os porteiros.  

Essas despesas são acrescidas de encargos e benefícios como: cesta básica ou vale alimentação; vale transporte; DSR; FGTS; INSS; férias; abono de férias; substituto para cobrir férias, etc., o que significa quase o dobro da somatória dos salários nominais.

Ressalte-se que aqui não se tem nenhuma intenção de crítica, é só uma análise dos custos da “portaria 24 horas”, até porque se considerarmos  a importância das atividades desenvolvidas por esses profissionais, o salário em si está longe de ser alto.  O que precisa ser analisado é se os moradores do condomínio querem ou não um sistema de portaria 24 horas a um custo médio aproximado de dezesseis mil Reais.

Essa pode ser considerada uma despesa de partida para a composição dos custos totais do condomínio. Vale ressaltar que existem outras demandas. Assim, dependendo da quantidade de unidades pelas quais essas despesas serão rateadas há que se avaliar por proprietários e moradores alternativas à “portaria 24 horas”. Alguns condomínios já estão revendo, utilizando-se das novas tecnologias. O pior é que em muitos desses casos a redução é só no início, depois os valores vão voltando ao que eram antes. Mas, aí é outra situação, a princípio, injustificada.

Loamy F. Sá

Imagem: google

CONDOMÍNIO: Você sabe o que está pagando?

O primeiro passo para saber se o condomínio é justo e sem susto é entender o que está sendo cobrado e o valor correspondente. E isso não é uma tarefa difícil. A administração do condomínio, sob a responsabilidade do síndico, é obrigada a apresentar mensalmente junto com o boleto para pagamento, a prestação de conta, também chamado de BALANCETE. Trata-se de um resumo das despesas detalhada por tipo de gasto, tais como: pessoal, manutenção, limpeza, água, luz, etc..

Nesses demonstrativos vem uma série de informações, porém o que interessa mesmo é o quanto foi gasto. Não se preocupe com as denominações do tipo: ordinárias, fundo de caixa, fundo de reserva ou fundo de obra. O foco tem que ser quanto gastou e com o que gastou.

Se você é responsável pelo desembolso, seja proprietário o locatário, você tem o direito de receber o demonstrativo de despesas mensalmente.

Se as despesas estiverem consolidadas em itens com denominações genéricas como, manutenção, conservação e outros e não apresentarem detalhamentos (ex. material de limpeza; manutenção de elevadores etc.), solicite do síndico ou da Administradora que esclareçam a que se referem os lançamentos não especificados. Se forem bem intencionados e pautados pela transparência, certamente não irão negar. Caso contrário comece a se preocupar, pois nesse caso vale o ditado: "quem quer dá um jeito quem não quer arruma uma desculpa”.

Algumas administradoras costumam identificar o percentual gasto por tipo de despesa que em geral apresentam as seguintes características:

1.      Pessoal (incluindo obrigações legais e benefícios): de 30 a 50 %

2.      Suprimentos (água, luz, gás): 25 a 35 %.

3.      Conservação e manutenção (elevadores, bombas, piscina, jardins, pequenos reparos): de 10 a 15%.

4.      Administrativas (gastos com a Administradora, material de expediente, isenção ou salário do síndico, impostos incidentes sobre essas despesas: de 7 a 10%).

5.      Despesas Diversas ou Outras Despesas: De 1 a 3%

Essas variações de percentuais são consequência dos diversos modelos de apresentação de balancete adotado por cada administradora, além de diferentes gestões de recursos adotados pelos síndicos: no caso do item 1 (pessoal), por exemplo, há condomínios que optaram por controles de acessos eletrônicos, suprimindo empregados da portaria (no condomínio padrão são seis empregados: um zelador, um faxineiro, três porteiros e um folguista para cobrir as folgas e férias). Isso altera e muito a relação de gastos com o pessoal. Outra variação significativa e o caso de água e gás: há a possibilidade da medição e cobrança individual o que também vai alterar os valores totais. Tudo isso será mais bem explicado oportunamente.

Atenção para os percentuais das “despesas diversas” ou “outras despesas” (item 5). A rigor deveriam estar discriminadas em um dos itens anteriores. Mas, às vezes, as administradoras tem dificuldades de enquadrar algumas demandas de síndicos e zeladores na comprovação de gastos relativos ao “fundo de caixa” (trataremos disso mais adiante). Aqui pode ser também um ponto de fuga da prestação de contas, através do lançamento de despesas com aquisições que não correspondem a uma demanda do condomínio.

Existem outros “pontos de fuga” que penalizam o contribuinte com o desvio da finalidade dos recursos de todos, em benefício de uns poucos, incluindo o síndico (trataremos disso oportunamente).

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Todos esses dados são subsídios para uma primeira avaliação dos gastos do condomínio, de forma a identificar o que está sendo cobrado e os valores correspondentes. Os gestores do condomínio (síndico ou profissionais) são obrigados a repassar para o contribuinte o “balancete” com essas informações básicas.

Obs. imagem: Google  

CONDOMÍNIO CARO OU JUSTO?

Passeando por Moema, um bairro de classe média da zona sul paulistana, vi uma placa de "vende-se" num prédio que me parecia legal. Toquei a campainha da portaria e a pessoa que se identificou como Antônio me passou os dados: eram 3 dorms; 88 m²; 2 vagas; 4 ap por andar; 18 andares e lazer só o playground. O preço não sabia, mas passou o valor do condomínio de um mil e cem Reais.

- Um mil e cem reais!? (repeti) Não é muito caro não? (tentando uma cumplicidade do Antônio)

- Isso aqui é Moema! (me alertou com um sorriso do tipo: é para quem pode).

Bem, vamos tentar esclarecer algumas coisas sobre os custos dos condomínios residenciais:

- A localização e o padrão do imóvel não são determinantes no valor do condomínio: O condomínio não paga IPTU pois o mesmo já está embutido no IPTU das unidades autônoma e é proporcional a fração das áreas comuns de cada unidade. Água gás e luz não são taxados pela localização (pelo menos até agora). Os empregados estão sujeitos às leis trabalhistas e acordos sindicais comuns aos diferentes padrões de condomínios.

Resumindo: O custo real do valor do condomínio, não tem relação com o valor especulativo do imóvel.

Então, quais são os fatores que interferem nos valores que compõem os custos condominiais rateados mensalmente?

1. QUANTIDADE DE UNIDADES POR CONDOMÍNIO, ou seja, por quantos contribuintes o total das despesas será dividido (quanto menos unidades maior o peso das despesas).

2. QUANTIDADE E TIPO DE SERVIÇO DEMANDADOS para o funcionamento, conservação e manutenção: número de empregados, quantidades de equipamentos, tamanho das áreas comuns, tipos de áreas de lazer, água e gás inclusos ou não.

3. IDADE DAS EDIFICAÇÕES E EQUIPAMENTOS e estado de conservação dos mesmos: quanto mais velho e mal conservado maior a demanda por manutenção, reparos e adequações.

4. MÁ GESTÃO: desconhecimento do funcionamento do condomínio pelo síndico, contratações mal feitas ou superfaturadas, desvio de função ou finalidade dos recursos e, principalmente, falta de acompanhamento e fiscalização dos gastos por parte do condômino ou responsável.

Mas, voltando ao Antônio da portaria do edifício de Moema. Não resisti a uma provocação:

- Deve ser o salários de vocês, pois normalmente é a maior despesa de condomínios...

- Nós é terceirizado (foi a resposta).